新闻资讯

标题下面的线

这个强二线城市,显然是被低估了!番外

2021-08-08 10:19:24     来源:     点击:    

在中国楼市,重庆一直都是最分裂的存在:
看好她的人,重仓,比如某库,甚至认为重庆取代香港,和上海成为中国双子星,号召会员重仓;
不看好她的人,认为她完全没有投资价值。土地天量供应,导致房价涨了个寂寞。
看最近各种信号:土拍、供应量、城市发展动向......重庆似乎站在了一个拐点。
这篇文章重点探讨重庆的房产适不适合投资,当下是不是最佳的买入时机。如果是,买哪里。

这一切要从今年第一次土拍说起。当时,重庆在全国的土拍市场可谓风光无限:
保利拿下中央公园地块,楼面价1.57万元/�,创重庆中心城区楼面价最高纪录;
平均楼面价9133元/�,创历史新高,也比去年上涨近60%,平均溢价率43%;
多个板块的地价接近房价。
同一阶段土拍的城市,都不好意思在重庆面前吱声。
广州,号称史诗级土拍,平均溢价率只有12%。看来,广渝之争,重庆终于扳回一局。
北京,更是以7.5%溢价率拿了个倒数。
土拍一结束,重庆开发商封盘,涨价声一片!重庆业主调高挂盘价,甚至有的业主撤盘不卖!
一般来说,在其他城市,地价一涨,房价一涨,已成铁律。但在重庆,需要掂量一下。
因为重庆的供应量确实相当大。
贝壳上,重庆的二手房达到15.2万套,全国罕见。
建成区面积比重庆稍多的北京,二手房套数7.7万套;面积比重庆稍少的广州,二手房套数7.9万套,重庆相当于北京加广州。唯一可以和重庆一分高下的,兴许只有天津,二手房也有15万套左右。
具体到热门板块,西永二手房3800多套,悦来1500多套,礼嘉1200多套。
而在广州,热门板块科学城1300多套,珠江新城就锐减到900多套,甚至东山口、番禺广场等地,只有一两百套。西�,更是只有45套。
加上近十年,重庆几乎每年的土地供应都在2000公顷以上,天量供地,导致住房供应有增无减,加上低地价,房价很难有起色。
重庆的二手房一直起不来,一方面是新房天量供应,另一方面是重庆人的新房癌相当严重。
重庆人买房,从不考虑二手房。给重庆人看套二手房,估计对方会笑笑,说这房子住得太安逸�,然后转手买了套新房。
即使经济条件差些,也能在保障性住房里住着。
说白了,重庆不缺房子。
当然,这只是重庆楼市的A面。

3D城市、摩天高楼,或许是重庆给外地人的第一印象。
贝壳研究院去年发布的《“超高层住宅”画像》报告显示,重庆凭借2219座摩天住宅小区数量,占全市比重近17%,高居全国19城首位。
重庆森林,名副其实。

早些年,超高层住宅小区很好地解决了重庆山多地少的问题。不过,这些小区也是毛病众多,消防困难、维护困难,环境污染……
这些年,重庆有一个相当重要的变化,但关注到的人并不多。
这几年,重庆一直主动降容。10年前,容积率2.5以上的住宅还是主流,如今的主流是1-1.5。

这么说吧。容积率控制得最好的城市是苏杭。“上有天堂,下有苏杭”实至名归。
苏杭的容积率一般都是3.0以下,小高层、板楼、百米楼间距,再配合大手笔的绿化,绿树成荫,芳草萋萋,成就了当地极其舒适的居住体验。
说实话,我在大湾区待了那么多年,有这种舒适居住体验的地方,屈指可数。
苏杭的住宅容积率上限,大概是3.0左右。重庆的力度似乎比苏杭还要猛,直接干到1.5。看来,重庆人不仅日子过得很安逸,对居住环境也挑剔起来了。
这也是全国的趋势。不仅是重庆、成都、西安、武汉等地,都明文规定住宅要降容。
这放在重庆新房市场上也很明显。这几年,改善需求都奔照母山、中央公园、礼嘉、悦来等板块的玻璃面洋房和大平层去了。这些地方,也成了重庆的豪宅区和房价高地。

也就是说,重庆确实房子多,但有品质的房子不见得多。
经过几年去化,这几个板块的新房差不多卖完了。截止今年6月,重庆新房去化周期仅为3个月,并且还呈现逐渐减少的趋势。
根据第一太平戴维斯市场研究部的数据,重庆一手房价格平稳走高,而且近五年来,新房成交量也大多大于供应量,说明重庆新房好卖。

这段时间,想改善的重庆朋友,可以入场了。


自住可以入场,但外地投资者投资却不是一个概念。除了分析重庆本地人的购房喜好,还要看城市的基本面和人口等因素。
去年,重庆GDP可能超过广州,讨论得沸沸扬扬。最终,广州以微弱优势领先。
但这背后,涌现出重庆30年来的追赶。
1991年,广州GDP超过重庆,并一路领先30年。不过近十年,重庆GDP增速却超过广州,并在总量上和广州不断缩小差距。照此趋势,要不了几年,GDP第四城很可能花落山城。

汽车产业、全球最大的笔记本电脑生产基地,都是重庆强大的产业支撑,加上重庆港的加持,重庆能深度参与全球产业分工,继续承接沿海产业转移。总的来说,重庆的产业,非常强。
人口方面,近十年,重庆常住人口增量明显,达到320.8万人,仅次于深圳、广州、成都、西安、郑州和杭州,排在第七位。

在长期看人口的房地产市场,既有强大的产业,又有远远不断涌入的人口,重庆房地产市场还是相当有活力的。


也就是说,外地投资者在重庆买房,原则上“对头”。
重庆的特殊之处就在于,站岗的地方非常多,值得买的地方少之又少。因此,一定要买核心中的核心,未来的核心——
两江四岸核心区;
一路向北
两江四岸核心区由包含长江、嘉陵江交汇区域的朝天门—解放碑片区、江北嘴片区、弹子石—龙门浩片区围合而成,总面积约16.2平方公里。
这里是重庆市中心,中央商务区,也是重庆房价的中心,以此为房价最高点,再向四周逐级递减。

▲两江四岸核心区大致范围/来源:大卫聊地产
 
目前,这一位置的江北嘴,二手房均价2.4万,朝天门1.8万,解放碑和弹子石都是1.6万。放眼全国,这个房价甚至低于浙江的三四五县县城。浙江温岭,2.1万,永康2.1万,江山2万,乐清1.9万。
这一区域,也是近些年重庆市政府主力打造的区域,起码能继续辉煌十多年。
除此之外,重庆一路向北的趋势非常明显。从最开始的江北机场,到新牌坊、金开大道、大照礼、水空邻开发,重庆形成了北部组团发展的格局,也催生了照母山周边延绵的豪宅。
现在,重庆依旧向北。和之前不同的是,重庆现在更注重打通各个组团,优化中空带,并注重开发质量,降低住房容积率,满足改善型需求。
重庆的轨道交通布局,也能看出一路向北的决心。
当西部只有一条10号线时,北部已经运营或规划3、4、5、6、9号线等多条线路。

因此,总的来说,买重庆,要么买两江四岸核心区,要么向北买照母山附近的改善盘。这些,都是核心中的核心。


有人会说,重庆楼市有个达摩克利斯之剑,巨大的供应量无法解决,房价就上不去。
诚然,这是一个暂时无解的问题。
不过,重庆目前在有意识地去库存。
今年第一次土拍,为什么能在中央公园拍出地王?因为附近的开发商已经无米下炊。新房卖完了,但政府两三年来都没供地。好不容易今年上了一批地,不抢才怪。
至于重庆人的新房癌,我甚至觉得算不上问题。隔壁的成都人也患新房癌,但限价新房抢不到,还不是要屁颠屁颠跑去抢二手房?
可以这么说,重庆人的新房癌,多半是房子太多惯的。
只要政府不再天量供地,要不了几年,重庆的新房就卖得差不多了。这时候,重庆人不得不接受二手房。加上新重庆人的加入,带来观念上的改变,重庆的二手房市场将会引爆。
而且不像长沙、北京等城市,重庆调控并没有锁死投资空间。
当然,这也决定了投资重庆,只能是长线投资,短期投资客注定有去无回。
但我真心觉得,与其扑哧扑哧去重仓透支严重的小城市,还不如坚定地看好重庆。
你是不是想投资一个城市,但不知道还能不能涨,能涨多少?
有一个简单粗暴的办法:看这个城市过去十年的房价涨幅,强者越强,弱者越弱,90%不会错。

上一篇:没有了
下一篇:这个明星城市的调控,让人大跌眼镜!

收缩

4006582019

海科融通POS免费领取

24小时免费咨询热线

4006582019

微信号:551992
合作伙伴
Cooperative partner
友情链接:
水库论坛 shuiku.cc

海科融通

市场部

551992